Se sai che la tua casa rischia di andare all’asta, è normale chiederti fino a quando puoi ancora fare qualcosa.
Magari l’asta è già stata fissata e pensi che ormai sia troppo tardi. Oppure non c’è ancora una data, ma hai ricevuto il pignoramento e vuoi capire quanto tempo hai davvero per intervenire.
La cosa importante è questa: non esiste un momento uguale per tutti oltre il quale improvvisamente non si può più fare nulla.
Dipende da dove è arrivata la procedura, da quanto devi, dal valore della casa, dai creditori coinvolti e dalle risorse che hai a disposizione.
Ma c’è anche una regola molto semplice: prima affronti la situazione, più possibilità hai di capire quali strade sono ancora realmente percorribili.
Prima di pensare all’asta, bisogna capire dove ti trovi
Ricevere un pignoramento non significa che la casa verrà venduta il giorno dopo.
Tra l’inizio della procedura e la vendita ci sono diversi passaggi. E proprio per questo non bisogna aspettare necessariamente che venga fissata l’asta per iniziare a cercare una soluzione.
Se invece una data è già stata stabilita, non significa automaticamente che non ci sia più nulla da fare. Significa però che il tempo diventa ancora più importante.
La prima cosa da capire è quindi molto concreta: a che punto è arrivata la tua procedura?
Non serve che tu conosca tutte le regole o sappia interpretare da solo ogni documento. Serve ricostruire la situazione e capire quali possibilità sono ancora aperte.
Da lì si può iniziare a ragionare sulle diverse strade.
Se hai la possibilità di sostenere il debito
In alcune situazioni una delle possibilità da valutare è la conversione del pignoramento.
Il nome può sembrare complicato, ma il concetto è più semplice: significa chiedere di sostituire la casa pignorata con una somma di denaro destinata a pagare quanto dovuto nella procedura.
Per presentare la richiesta devi avere subito a disposizione almeno un sesto dei crediti considerati nella procedura.
La parte restante, quando ci sono le condizioni e il giudice concede la rateizzazione, può essere pagata attraverso rate mensili fino a un massimo di 48 mesi.
È però una possibilità che va valutata per tempo: la richiesta deve essere presentata prima che il giudice disponga la vendita della casa.
Questo momento non va confuso con il giorno dell’asta. Se la vendita è già stata disposta, la conversione può non essere più una strada disponibile.
Se invece non hai le risorse necessarie per sostenere tutto il debito, il ragionamento cambia.
Ed è qui che può diventare importante capire se esiste spazio per trattare con i creditori.
La fase stabilisce quali margini esistono
Metti insieme l’atto di pignoramento, il numero della procedura, gli atti successivi, le date delle udienze, l’eventuale ordinanza o avviso di vendita e le informazioni sulle aste fissate o già svolte. Un termine, un provvedimento o un passaggio già compiuto possono cambiare ciò che è ancora valutabile.
Se questo quadro non è chiaro, occorre prima ricostruire in quale fase si trova la procedura. Qui non serve ripercorrere tutta la timeline: basta comprendere che il fattore tempo non è separato dalla soluzione, ma ne determina l’ammissibilità.
Se non riesci a pagare tutto, si può cercare un accordo?
Questa è una delle domande più importanti.
Avere un debito di una certa cifra non significa necessariamente che l’unica possibilità sia riuscire a pagarlo interamente oppure aspettare che la casa venga venduta all’asta.
In alcune situazioni è possibile aprire una trattativa con i creditori e cercare un accordo per chiudere il debito a condizioni diverse.
È quello che comunemente viene chiamato saldo e stralcio.
In parole semplici, si cerca di concordare con il creditore una somma che permetta di chiudere la posizione, anche quando è inferiore rispetto all’importo complessivamente richiesto.
Naturalmente non è automatico. Il creditore non è obbligato ad accettare e ogni situazione deve essere valutata sulla base del debito, delle risorse disponibili, dei creditori coinvolti e della proposta che può essere concretamente presentata.
Ma è una possibilità importante da conoscere perché, in alcuni casi, ridurre attraverso un accordo l’importo necessario per chiudere i debiti può cambiare completamente lo scenario.
E qui entra in gioco anche il valore della casa.
Vendere la casa prima dell’asta può essere una soluzione?
Sì, in alcune situazioni può esserlo.
E ci sono due scenari molto diversi.
Se dalla vendita della casa puoi ricavare una somma sufficiente a coprire i debiti e i costi collegati alla procedura, una vendita organizzata prima dell’asta può permettere di utilizzare quel denaro per pagare quanto dovuto e arrivare alla chiusura delle posizioni.
Ma può esserci anche un secondo scenario.
Immagina che i debiti complessivi siano superiori a quanto puoi realisticamente ottenere dalla vendita della casa.
In quel caso vendere, da solo, potrebbe non bastare.
È proprio qui che vendita e trattativa con i creditori possono diventare parte dello stesso percorso.
Se si riesce a raggiungere un accordo che riduce gli importi necessari per chiudere le posizioni, il ricavato della vendita può, in alcuni casi, diventare sufficiente per rispettare gli accordi raggiunti e cercare di chiudere i debiti.
L’obiettivo non è quindi semplicemente trovare qualcuno disposto a comprare la casa.
È capire quanto puoi realmente ricavare, quanto serve per chiudere i debiti e se esiste lo spazio per trovare un accordo sulla differenza.
Naturalmente la presenza di un acquirente o una trattativa con i creditori non fermano automaticamente la procedura. Tutto deve essere coordinato correttamente e nei tempi necessari.
Per questo muoversi prima può fare una grande differenza.
E se penso che ci sia un errore nella procedura?
Può capitare che ci siano motivi concreti per contestare un atto o la procedura.
Ma un’opposizione non è semplicemente un modo per guadagnare tempo o rinviare l’asta.
Deve esserci una ragione giuridica reale e devono essere rispettati i termini previsti.
Se pensi che ci sia un errore, quindi, la cosa più utile è raccogliere subito i documenti e far verificare la situazione da un professionista.
E se la casa è già stata aggiudicata?
A quel punto la situazione cambia.
Se la casa è già stata aggiudicata, diventa importante capire anche che cosa rimarrà dopo la vendita.
Il prezzo ottenuto all’asta, infatti, non coincide necessariamente con tutto ciò che devi.
Bisogna considerare i debiti verso i creditori, gli interessi, le spese legali e i costi della procedura.
Se il ricavato è sufficiente a coprire tutto ciò che deve essere soddisfatto, la vendita può consentire di chiudere quelle posizioni.
Se invece il ricavato non basta, può rimanere una parte di debito ancora da gestire anche dopo aver perso la casa.
Ed è importante non ignorarla.
Se rimangono somme ancora dovute, infatti, i creditori possono cercare di recuperarle anche successivamente e, quando ne ricorrono i presupposti, agire su altri beni o crediti del debitore, compresi il conto corrente, lo stipendio o la pensione nei limiti previsti dalla legge.
Per questo, dopo l’aggiudicazione, una delle prime domande da farti è molto semplice:
“A quanto è stata aggiudicata la casa e quanto resta complessivamente da pagare?”
Capirlo ti permette di sapere se la vendita ha realmente chiuso la situazione oppure se esiste ancora un debito di cui devi occuparti.
Che cosa conviene controllare subito?
Non devi diventare un esperto di procedure esecutive.
Per iniziare a capire quali possibilità possono esserci, è molto più utile mettere insieme pochi elementi concreti:
- l’atto di pignoramento;
- gli ultimi documenti ricevuti dal tribunale;
- l’eventuale avviso d’asta;
- la data dell’asta, se è già stata fissata;
- i debiti e i conteggi aggiornati dei creditori;
- il valore indicativo della casa;
- eventuali accordi o trattative già iniziate;
- le risorse economiche che potresti realmente utilizzare;
- eventuali persone interessate all’acquisto dell’immobile.
Con questi elementi davanti diventa molto più semplice capire se esiste ancora una strada percorribile e quale abbia realmente senso approfondire.
Il punto da ricordare
Se la tua casa rischia di andare all’asta, non aspettare necessariamente che venga fissata una data per iniziare a cercare una soluzione.
E se l’asta è già stata fissata, non partire automaticamente dall’idea che sia troppo tardi.
Le possibilità dipendono dalla tua situazione.
Potresti avere le risorse per affrontare il debito. Potrebbe esserci spazio per trattare con i creditori. Potresti valutare una vendita prima dell’asta. Oppure vendita e saldo e stralcio potrebbero, in alcuni casi, essere parte dello stesso percorso.
La cosa importante è non guardare soltanto alla data dell’asta.
Bisogna mettere insieme debiti, valore della casa, creditori, risorse disponibili e tempo rimasto, e capire quale soluzione può essere realmente sostenibile.
Perché l’obiettivo, quando ci sono ancora le condizioni per farlo, non è semplicemente rimandare l’asta.
È cercare una strada che permetta di chiudere la situazione nel modo più sostenibile possibile e senza ritrovarti, dopo la vendita della casa, con un debito che pensavi fosse già finito.
Vuoi capire quali possibilità possono essere valutate nella tua situazione?
Ogni situazione richiede una lettura specifica degli atti, della fase della procedura e dei numeri coinvolti. Puoi richiedere una prima analisi della tua situazione, senza costi per la proprietà.
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